04Outil T04 · gratuit, sans compte
Votre projet tient-il si quelque chose dérape ?
Un scénario central ne suffit pas. Testez une baisse de loyer, plus de vacance, des dépenses en hausse et un dépassement de travaux, séparément puis ensemble. Puis calculez le prix d’achat maximal compatible avec l’effort mensuel que vous acceptez.
1. Tester les aléas
Trésorerie mensuelle si tout dérape ensemble
−347,00 €
- Scénario saisi
- −2 380 € / an
- Loyer −10 %
- −3 292 € / an
- Vacance +5 pts
- −2 860 € / an
- Dépenses +20 %
- −2 820 € / an
- Travaux +10000 €
- −2 380 € / an
- Toutes les variations ensemble
- −4 164 € / an
- Facteur isolé le plus pénalisant
- Loyer −10 %
Résultats avant impôt. Le dépassement de travaux s’ajoute au coût total (rendement) et constitue une dépense ponctuelle à financer. Méthode t04-resistance-1.0.0.
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Trésorerie annuelle selon le loyer et la vacance
Toutes les autres hypothèses du scénario de départ sont conservées. Les cases négatives sont signalées par le signe « − ».
| Loyer \ vacance | 0 % | 5 % | 10 % | 20 % | 30 % |
|---|---|---|---|---|---|
| −20 % | −3 820 € | −4 204 € | −4 588 € | −5 356 € | −6 124 € |
| −10 % | −2 860 € | −3 292 € | −3 724 € | −4 588 € | −5 452 € |
| Loyer saisi | −1 900 € | −2 380 € | −2 860 € | −3 820 € | −4 780 € |
| +10 % | −940 € | −1 468 € | −1 996 € | −3 052 € | −4 108 € |
2. Le prix d’achat maximal pour votre effort
Indiquez l’effort d’épargne mensuel que vous acceptez. L’outil cherche le prix le plus élevé qui le respecte, en recalculant frais d’acquisition, emprunt, mensualité et assurance à chaque prix.
Prix d’achat maximal (hors frais)
118 724 €
- Trésorerie mensuelle à ce prix
- −100,00 €
- Trésorerie si le bien ne coûtait rien
- +576,67 €
- Le prix cible traduit vos hypothèses ; il ne prouve pas qu’un vendeur acceptera ce prix.
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Méthode
Chaque aléa est appliqué seul au scénario de départ, puis tous ensemble, avec le moteur de l’outil de rentabilité. Le facteur le plus pénalisant est celui dont l’effet isolé réduit le plus la trésorerie annuelle.
trésorerie(prix) = loyer × (1 − vacance) − dépenses ÷ 12 − mensualité(emprunt) − assurance
emprunt = max(0 ; prix × (1 + frais) + coûts hors prix − apport)
prix maximal : plus grand prix tel que trésorerie(prix) ≥ −effort accepté (recherche par dichotomie)
Limites
- Aucune probabilité n’est attachée aux scénarios ; ils ne disent pas ce qui va arriver.
- Les frais d’acquisition sont proportionnels au prix selon votre hypothèse ; en réalité, une partie est fixe.
- Le prix maximal est un besoin de votre projet, pas une estimation de la valeur du bien.