03Outil T03 · gratuit, sans compte
Que reste-t-il chaque mois une fois toutes les dépenses payées ?
Un rendement brut flatteur peut cacher une trésorerie négative. Cet outil sépare le rendement, le solde d’exploitation et la trésorerie avant impôt, en rendant visibles la vacance, les charges non récupérables, la taxe foncière et le crédit.
Trésorerie mensuelle avant impôt
−198,33 €
Rendement brut sur coût total
4,17 %
Rendement net avant crédit et impôt
3,01 %
- Loyers théoriques (12 mois)
- 9 600 €
- Vacance et pertes
- 480 €
- Loyers encaissés
- 9 120 €
- Dépenses du propriétaire
- −2 200 €
- Solde d’exploitation
- +6 920 €
- Crédit et assurance emprunteur
- −9 300 €
- Trésorerie annuelle avant impôt
- −2 380 €
- Après épargne travaux et impôt saisi
- non calculé
- Loyer HC d’équilibre (trésorerie nulle)
- 1 009 € / mois
- Vacance supportable avant trésorerie négative
- aucune
- Même sans vacance, la trésorerie avant impôt reste négative.
- Impôt non saisi : la trésorerie affichée est avant impôt sur le revenu.
La part de capital remboursée chaque mois consomme de la trésorerie mais augmente votre patrimoine : ce n’est pas une charge fiscale. Résultat avant impôt sur le revenu. Règles du 21 octobre 2026 · méthode t03-rentabilite-1.0.0.
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Comment lire ce résultat
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au coût total de l’opération (et non au seul prix affiché). Le rendement net budgétaire retire la vacance et les dépenses du propriétaire, avant crédit et avant impôt. La trésorerie est ce qui reste, ou ce qu’il faut ajouter, une fois le crédit payé.
Une trésorerie négative ne signifie pas forcément un mauvais projet : vous remboursez du capital chaque mois. Elle indique en revanche l’effort d’épargne à fournir et le risque si un poste dérape. Testez une vacance plus forte avant de conclure.
Méthode
loyers encaissés = 12 × loyer HC × (1 − vacance) − autres pertes
solde d’exploitation = loyers encaissés − dépenses du propriétaire
rendement brut = 12 × loyer HC ÷ coût total
rendement net budgétaire = solde d’exploitation ÷ coût total
trésorerie avant impôt = solde d’exploitation − remboursements de crédit − assurance emprunteur
loyer d’équilibre = (pertes + dépenses + crédit + assurance) ÷ (12 × (1 − vacance))
Détails, conventions d’arrondi et cas de recette : méthode des simulateurs.
Limites
- Aucun impôt n’est calculé : la fiscalité dépend du régime, du foyer et des règles de l’année. Un module fiscal ne sera ouvert qu’après validation par un professionnel.
- Les montants sont annuels et constants : pas d’indexation des loyers, d’inflation des charges ni de revente. La rentabilité avec revente demande un calcul de flux datés distinct.
- Le loyer saisi est votre hypothèse. Il ne détermine pas le loyer légalement autorisé dans les communes soumises à l’encadrement.